Эксклюзивные договоры на продажу: что видят продавцы, а что - покупатели.

В данной статье речь пойдёт об эксклюзивных договорах  в риэлторском бизнесе.

Сначала рассмотрим этот вид взаимодействия с точки зрения продавца недвижимости (собственника объекта). Неверно думать, что у всех риэлторов города согласован единый план «обвода вокруг пальца», разработаны стратегии «захвата объектов», имеется «секретная база» объектов - т.е. иными словами имеет место картельный сговор для совместного и необузданного обогащения. Вы ошибаетесь: если бы все риэлторы входили в один «синдикат», то продавец действительно не имел бы право выбора. А такой выбор у продавцов есть, к тому же он огромный: обратиться в профессиональное агентство недвижимости, обратиться к частному брокеру (с аттестатом), обратиться к частному агенту (без аттестата, но в его визитке говорится, что он риэлтор), продавать через пять агентств недвижимости одновременно (закон позволяет и такое), продавать самостоятельно (пробиваясь через тот информационный мусор, которым заполняют информационное поле представители из предыдущего подпункта). Если же вернуться к заключению эксклюзивного договора с продавцом, то на рынке, на котором работает наше агентство (операции с коммерческой недвижимостью), я всё больше становлюсь сторонником Британского правосудия и права: договор считается заключенным, когда участники правоотношений закрепили его рукопожатием. Разумеется, для такого подхода должен быть соответствующий уровень деловой культуры, рекомендации третьих лиц, а также взаимная уверенность в порядочности противоположной стороны. Более того, профессиональная риэлторская компания не склонна участвовать в ценовом конкурентном демпинге на заключение эксклюзивного договора с другими агентствами недвижимости, если для неё очевидны завышенная цена на объект, неликвидный тип объекта, сложная юридическая судьба объекта (во избежание возможных репутационных рисков для агентства) и т.д.

В этом ключе можем поделиться собственной статистики: по нашим наблюдениям и опросам, крупные объекты коммерческой недвижимости (со стоимостью более 150 млн. руб.) в нашем регионе – вообще редко продаются  с помощью привлечённых риэлторов!

Далее рассмотрим факт заключенного эксклюзивного договора на продажу объекта – как это выглядит глазами покупателя. Часто от покупателей можно услышать, что риэлтор объекта не защищает их, покупательские, интересы. Или что риэлтор объекта не помогает им, покупателям, торговаться на снижение цены. Озвучивая эти упрёки, покупатель пытается втянуть риэлтора в «конфликт интересов», когда риэлтор должен нарушить «клятву верности», данную собственнику объекта при подписании эксклюзивного агентского договора на продажу помещения. Но, с другой стороны, защита интересов покупателя уже «зашита» в отношения, регулируемы подписанным эксклюзивным договором на продажу: цена объекта адекватна рынку, документы проверены, комфортное и безопасное течение сделки гарантируется.

К тому же, профессиональный риэлтор не добавляет своё комиссионное вознаграждение к начальной цене эксклюзивного договора на продажу. Он  последовательно работает с ценой, проводит всестороннюю рыночную оценку помещения, а оплату услуг такому эксклюзивному риэлтору всегда осуществляет только собственник.

В заключении статьи хотелось бы открыть собственникам объектов профессиональный нюанс: ни один риэлтор не заинтересован в продаже конкретно Вашей недвижимости - он заинтересован в любой продаже, при  которой он получит свои комиссионные при сделке. Усилия риэлтора можно заметно увеличить, если агент будет прогнозировать быструю реализацию помещения – но для этого собственник должен установить корректную (не завышенную) цену своего объекта. Только так!

В свою очередь, с нашим портфелем объектов Вы можете ознакомиться в соответствующем разделе нашего сайта.