Задаток: сложности практического применения

При внесении/возврате задатка было сломано немало копий!

Задаток выполняет платежную, обеспечительную и компенсационную функцию. Поэтому юристы, отлично владеющие богатым русским языком - могут очень по разному повернуть факт использования задатка в своих сделках.

Задаток вносится только деньгами. По этой причине передача векселя или долговых расписок не может рассматриваться в качестве задатка.

Совершенно иная ситуация складывается тогда, когда стороны не­ исполняют свои обязательства. Нередко при заключении предварительного договора и передаче задатка получается так, что срок предварительного договора истекает, но ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора. Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть. В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ. Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.

Задаток может быть внесен как при заключении договора, так и после. Вопрос о том, может ли задаток обеспечивать еще несуществующее обязательство (еще незаключенный договор), является спорным. Прин­ципиальным этот вопрос становится чаще всего в случае операций с недвижимостью.

Является ли передача задатка по Предварительному договору - задатком в строгом юридическом смысле? По духу закона – да, а по букве – нет, поскольку основной договор еще не заключен. Соглашение о задатке в данном случае не может рассматриваться как предварительный договор купли-продажи офиса, поскольку по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон не возникает. У них есть только одно обязательство – заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязанность оплатить стоимость объекта возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.

Чтобы предварительный договор имел силу, он должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Однако на практике стороны договора не регистрируют свои предварительные договоренности. В судебной практике нет определенности с тем, можно ли вообще выдавать задаток по такому «условному» предварительному договору.

Кроме того, на практике задаток легко можно спутать со сходными правовыми институтами – авансом, залогом, отступным и т.п.

Чтобы не допустить ошибок при использовании задатка и заключении Договоров - вы можете получить консультацию в Риэлторской компании "СуперАдрес": 8 (343) 213-85-86, эл.почта superadres@list.ru